Dos Pamplonas: 4.100 €/m² en Ensanche, 2.300 € en San Jorge
Los datos municipales dibujan una ciudad partida por estudios, renta y ladrillo: tres variables que se mueven juntas, barrio a barrio.
Una ciudad, doce mundos
Pamplona cabe en un mapa pequeño, pero dentro de ese mapa caben al menos dos ciudades. Lo dicen los datos del propio Ayuntamiento, cruzados barrio a barrio: nivel de estudios, renta media, precio de la vivienda y peso de la población extranjera no se reparten al azar. Se mueven juntos. Y dibujan una frontera que no aparece en ningún plano oficial, pero que cualquier pamplonica reconoce al cruzarla.
Esta es la foto que dejan las cifras de GeoPamplona y la estadística municipal sobre los doce grandes barrios de la ciudad.
La brecha del título universitario: casi cuatro a uno
El indicador más brutal es el educativo. En Lezkairu, el 57,05% de la población adulta tiene estudios superiores. En San Jorge-Sanduzelai, solo el 14,99%. La proporción es de 3,81 a 1: por cada titulado superior en San Jorge, hay casi cuatro en Lezkairu.
No es un caso aislado. El podio educativo lo completan Ensanche/Zabalgunea (49,99%) e Iturrama (44,49%). En el furgón de cola, junto a San Jorge, Txantrea (19,14%), Rochapea/Arrotxapea (19,94%) y Etxabakoitz (21,47%).
Dibujado sobre un plano, el resultado es nítido: los barrios titulados forman una banda central-sur (Lezkairu, Ensanche, Iturrama, San Juan/Donibane, Casco Viejo). Los barrios con menos titulación rodean ese núcleo por el norte y el oeste.
La renta sigue exactamente al título
El orden de las rentas medias prácticamente calca el educativo:
- Ensanche/Zabalgunea: 44.200 €
- Iturrama: 42.100 €
- Lezkairu: 41.500 €
- San Juan/Donibane: 39.800 €
- Casco Viejo/Alde Zaharra: 38.500 €
- Mendillorri: 38.200 €
- Buztintxuri-Euntzetxiki: 33.800 €
- Milagrosa-Arrosadia: 32.500 €
- Rochapea/Arrotxapea: 31.200 €
- Txantrea: 30.100 €
- Etxabakoitz: 29.500 €
- San Jorge-Sanduzelai: 27.500 €
La distancia entre el barrio más rico y el más pobre es de 16.700 € anuales por hogar. En porcentaje, el Ensanche ingresa de media un 60,7% más que San Jorge. No es una diferencia entre municipios alejados: son dos barrios de la misma ciudad, separados por unos pocos kilómetros y un puñado de paradas de villavesa.
El ladrillo lo confirma
El precio del metro cuadrado cierra el triángulo. Donde hay más titulación y más renta, el m² se dispara. Donde hay menos, se hunde.
- Ensanche/Zabalgunea: 4.100 €/m²
- Iturrama: 3.850 €/m²
- San Juan/Donibane: 3.650 €/m²
- Casco Viejo/Alde Zaharra: 3.500 €/m²
- Lezkairu: 3.400 €/m²
- Mendillorri: 3.200 €/m²
- Buztintxuri-Euntzetxiki: 2.900 €/m²
- Milagrosa-Arrosadia: 2.800 €/m²
- Rochapea/Arrotxapea: 2.750 €/m²
- Txantrea: 2.650 €/m²
- Etxabakoitz: 2.400 €/m²
- San Jorge-Sanduzelai: 2.300 €/m²
La brecha es de 1,78 veces: comprar 80 m² en el Ensanche cuesta unos 328.000 €; los mismos 80 m² en San Jorge, 184.000 €. Una diferencia de 144.000 € por la misma superficie, dentro de la misma ciudad.
Lezkairu es la única anomalía interesante de la tabla: tiene la mayor titulación de Pamplona (57,05%) y una renta altísima (41.500 €), pero su precio (3.400 €/m²) queda por debajo de Ensanche, Iturrama, San Juan y Casco Viejo. La explicación más prosaica: es vivienda nueva, periférica y con stock todavía joven. El mercado aún no ha terminado de tasar lo que ya muestran sus indicadores sociales.
Dónde vive la población extranjera
La otra capa del mapa es la del origen. Los barrios con mayor porcentaje de población extranjera son, por este orden:
- Milagrosa-Arrosadia: 24,79%
- Etxabakoitz: 24,22%
- Buztintxuri-Euntzetxiki: 23%
- San Jorge-Sanduzelai: 22,37%
- Casco Viejo/Alde Zaharra: 19,32%
- Rochapea/Arrotxapea: 16,26%
En el extremo contrario, Mendillorri (9,08%) y Lezkairu (9,37%), seguidos de Ensanche (11,31%) e Iturrama (13,17%).
La lectura es inequívoca: la población extranjera se asienta de forma muy mayoritaria en los barrios con renta más baja y vivienda más asequible. En Milagrosa, casi uno de cada cuatro vecinos es extranjero, frente a menos de uno de cada once en Mendillorri. La diferencia entre el barrio con más y con menos peso de población extranjera es de 15,71 puntos porcentuales.
No es una elección estética. Es lo que permite el alquiler.
Densidad: el Casco no es lo que parece
Un dato rompe tópicos. La densidad más alta de Pamplona no está en el Casco Viejo (20.749 hab/km²), sino en Rochapea/Arrotxapea: 20.930 hab/km². Y justo detrás, San Juan/Donibane (14.036), Ensanche (11.435) e Iturrama (11.089).
En el otro extremo, Buztintxuri (2.624 hab/km²), Etxabakoitz (5.185) y Txantrea (5.403) son los barrios más despejados. La densidad, por tanto, no marca el eje rico-pobre: hay barrios densos y caros (Ensanche), densos y baratos (Rochapea), poco densos y caros (Lezkairu) y poco densos y baratos (Etxabakoitz). La desigualdad va por otro camino.
El euskera: el único eje que rompe el patrón
Si educación, renta y vivienda se mueven en bloque, el euskera juega su propia partida. El barrio con más euskaldunes no es ninguno de los del podio económico: es Txantrea, con un 22,5%, casi nueve puntos por encima de la media. Detrás, Lezkairu (17,5%), Rochapea (14,5%) y Buztintxuri (14%).
Los barrios con menos peso del euskera son, en cambio, Ensanche y Milagrosa-Arrosadia (ambos 9,5%). Es decir, el barrio más rico y uno de los más empobrecidos comparten suelo lingüístico. El euskera, en Pamplona, no se correlaciona con la renta: se correlaciona con la historia política y vecinal de cada barrio.
El patrón que dibujan los datos
Resumiendo lo que enseñan las cifras municipales:
- Titulación, renta y vivienda se mueven prácticamente al unísono. El ranking de los tres indicadores coincide en sus extremos: Ensanche, Iturrama y Lezkairu arriba; San Jorge, Etxabakoitz, Txantrea y Rochapea abajo.
- La brecha educativa (3,81×) es mayor que la de renta (1,61×), que a su vez es mayor que la de vivienda (1,78×). Es decir, los títulos universitarios están más concentrados que el dinero, y el dinero algo más que el ladrillo.
- La población extranjera vive donde el alquiler lo permite. Los cuatro barrios con más vecinos de origen extranjero (Milagrosa, Etxabakoitz, Buztintxuri, San Jorge) están todos por debajo de los 34.000 € de renta media y los 2.900 €/m².
- Lezkairu es el barrio que más anuncia el futuro: vivienda nueva, joven (34 años de media), altísima titulación y renta alta. Si el precio sigue al perfil social, su m² subirá.
- Casco Viejo es la excepción más visible: densidad altísima, mucha población extranjera (19,32%) y una titulación intermedia (36,79%), pero un precio (3.500 €/m²) sostenido por su valor patrimonial y turístico, no por la renta de quien vive allí.
La pregunta
Los datos los publica el Ayuntamiento. El patrón lo dibuja el mercado. Y el resultado es una ciudad en la que el código postal predice, con una precisión incómoda, cuántos años estudiarás, cuánto cobrarás y cuánto pagarás por dormir bajo techo.
¿Cuántos años más estamos dispuestos los pamplonicas a llamar "una sola ciudad" a un sitio donde el metro cuadrado del Ensanche vale 1,78 veces el de San Jorge y donde nacer en Lezkairu o en Sanduzelai marca, casi sin matices, el resto del recorrido?
"El código postal predice, con una precisión incómoda, cuántos años estudiarás, cuánto cobrarás y cuánto pagarás por dormir bajo techo."
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